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El precio del suelo, FerrariLandia, la anomalía alavesa y las tres falacias liberales.

Jun 23 •

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El precio medio del suelo en las ciudades de más de 50.000 habitantes ha bajado en toda España, pero en Vitoria-Gasteiz la estadística muestra la tendencia contraria. Mientras la media española ha bajado el último año un 7,7%, en Gasteiz ha subido casi el doble, el 14,7%, y su precio unitario -por encima de los 1.000 € por metro cuadrado- supera el de ciudades como Madrid, Barcelona o Zaragoza.

Dos cuestiones previas terminológicas o fijación de variables de contorno: doy por supuesto (en las noticias de prensa no lo dicen, pero parece evidente) que estamos hablando de precio (no valor) de suelo urbano (con todos sus servicios, preparado para edificar, sin más requisito que solicitar licencia) residencial (para vivienda) libre (no protegido). Y preciso todo esto porque para poder entender de dónde viene la anomalía alavesa que ahora veremos es importante.

En Vitoria casi el 75% de las viviendas que se construyen y que se han construído en los últimos años son de VPO, y una buena parte de ellas en alquiler social. No digo que los planes establezcan la obligatoriedad de hacerlo, porque esto es así en toda Euskadi (el 75% en urbanizable y el 40% en urbano), por ley, sino que efectivamente es así, que las licencias de edificación que se conceden están están en esa proporción: tres de cada cuatro viviendas son VPO. Este caso de Gasteiz es único en todo el Estado. No conozco (agradecería otras referencias, incluso aunque contraríen mi tesis) ninguna capital de provincia que se acerque -ni de lejos- a este porcentaje REAL de producción de VPO.

El caso es que como sólo el 25% de suelo del total disponible es "libre", no protegido, es lógico que sea más caro. Y tanto más caro cuanta más VPO se produzca. Pero no porque la VPO encarezca la vivienda libre, no. Esta falacia ya la desvelamos y demostramos lo falso y tendencioso de su enunciado, aunque luego volveremos sobre ello. Como la patronal cuando pide más "flexibilidad", menos regulación y más facilidad para despedir trabajadores y dice que estas medidas "flexibilizadoras" fomentan el empleo.

Cuanta más VPO haya en un suelo, al revés, este suelo es más barato. Pero los que no tienen VPO, los restantes, cuantos menos abundantes sean, evidentemente, serán más caros, simplemente por su escasez.

Con un ejemplo seguramente esto se entenderá mejor. Llamaremos SEAT a las VPO y FERRARI a las viviendas desreguladas (llamadas habitualmente "libres" aunque supongan condenas vitales a hipotecas interminables e insoportables).

Imaginemos un país, llamado FERRARIlandia, donde de todos los coches que se venden cada año, el 90% de ellos son FERRARI y sólo el 10% son SEAT. Las piezas, el chasis (el suelo) o el motor de los autos de lujo serán caros, como es lógico, pero menos caros que en el país vecino. En este país limítrofe, SEATlandia, pasa lo contrario: de todos los autos que se venden cada año, el 75% son SEAT (más baratos, asequibles para la mayoría) y sólo el 25% son FERRARI. Aquí se venden menos FERRARIs, claro, y sobre todo ahora, que hay crisis en el sector de la automoción. Pero como hay tan poco mercado de FERRARIs, las piezas de recambio y materias primas escasean y son más caras en SEATlandia que en FERRARIlandia.

Eso sí, a la mayor parte de la población de SEATlandia la compra o el alquiler de su coche le salen infinitamente más baratos que a los ciudadanos de FERRARIlandia. Se endeudan menos para la compra de su coche, o emplean menos parte de su renta disponible para alquilarlo. Así que a la mayoría de la gente en SEATlandia no le preocupa que los chasis de FERRARI suban de precio: tienen su movilidad asegurada, ocurra lo que ocurra con los FERRARI. Sólo si estuvieran en FERRARIlandia estarían preocupados.

Esta metáfora del sector de la automoción extrapolada a la realidad inmobiliaria aporta un argumento más para desmentir la falacia, muy oída y que exactamente inversa al funcionamiento real de este invento inmobiliario, que dice que "cuanto más caro sea el suelo, más caras las viviendas". Es exactamente al revés. Cuanto más caras sean las viviendas, el precio del suelo podrá ser mayor. Pero no viceversa. Puede darse (y el caso de Vitoria es un ejemplo) el caso de que no esté aumentando el precio de las viviendas libres (al revés, no se vende nada, y lo poco que se vende, hablamos de FERRARI, se vende más barato que hace un año, con rebajas reales de precio) y que sin embargo, el precio del suelo suba (el chásis del ferrari, necesario para poder mantener la producción futura, sigue sujeto a competencia por su escasez endémica, por naturaleza, de esta materia prima).

Además se comprueba que en épocas en las que el precio del suelo baja (por sobreabundancia, o por infrademanda, o mezcla de ambas, o por otras incidencias) tampoco el precio de la vivienda baja. El promotor, compre barato o caro el chasis, vende el FERRARI al precio máximo posible, el precio más alto que un consumidor de FERRARIs esté dispuesto a pagar.

Esta es la base de una segunda falacia muy fácilmente desmontable: esa que afirma que "la abundancia/liberalización de suelo abarata la vivienda", o su corolario formulado de manera más neoliberal/antisocial, que "los ayuntamientos especulan con el suelo". Por muy barato que los ayuntamientos vendieran el suelo, los promotores no reducirán los precios de sus FERRARIs si su precio -como es, por definición- no está regulado. A las pruebas (históricas y recientes) me remito: no tenemos más que recordar qué ocurrió con el precio del suelo y de lavivienda durante los años que siguieron a esa "liberalización del suelo" que llevó a cabo el gobierno del PP en la España Una, Grande y Urbanizable.

La tercera falacia, muy frecuente, "que la abundancia de VPO encarece la vivienda libre", ya se ha quedado reducida al absurdo por el simple efecto de la observación de la realidad en Vitoria en los últimos dos años. La producción masiva de VPO ha conseguido frenar las ventas hasta límites imprevistos, de manera que los precios de los no sólo no suben -y por tanto, bajan en términos reales, de euros constantes- sino que incluso bajan en euros corrientes y en promedio.

Por último, hay que tener en cuenta que la serie estadística que ha hecho pública el ministerio de vivienda no es demasiado fiable, dado que el número de transacciones analizadas podría ser bastante bajo, dado el momento de mercado. El dato trimestral podría responder a un "pico" artificial producido por una o dos transacciones muy especiales y concretas. Habrá que corroborarlo en el dato del próximo trimestre.

(Las fotos son de la Ecociudad de Valdespartera, en Zaragora, y las tomé en una visita técnica a principios de este mes de Junio)

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