Incidencias del nuevo Plan General Contable en la crisis inmobiliaria: alternativas

Dic 3 • Colaboraciones, Economía, Empresas, Legislación urbanística estatal, Novedades Legislativas, Patrocinadores • 1120 Views • No hay comentarios en Incidencias del nuevo Plan General Contable en la crisis inmobiliaria: alternativas

iureabogadosEsta semana empezamos con un artículo patrocinado por IUREABOGADOS de máximo interés:

En las últimas semanas los expertos se aventuran a pronosticar el futuro del mercado inmobiliario español sin perspectivas halagüeñas. Las constructoras, promotoras y el resto de miembros del mundo del ladrillo aseguran que estamos ante un “aterrizaje suave” de las ventas, los bancos se curan en salud y cierran el grifo y el ciudadano de a pie espera que explote la burbuja inmobiliaria que tantos quebraderos de cabeza trae al “hipotecado”. No sabemos si explotará algo o no, pero sí que el aterrizaje parece más forzado que suave.

No cabe duda de que asistimos a una época de cambio en el sector inmobiliario español. Las empresas cuentan con importantes activos que no son capaces de sacar al mercado, pero mantienen el equilibrio patrimonial a pesar de la dudosa salida que puedan dar al suelo rústico que han acaparado sin reparos.

Desde hace tiempo nos llegan noticias de las dificultades que se encuentran para deshacerse de estos activos, ventas que son necesarias ahora que los bancos se niegan a financiar las operaciones inmobiliarias y las compañías se encuentran sin apenas liquidez. Sin embargo, el sector defiende su fortaleza alegando el gran valor de los inmuebles, la mayoría rústicos, que poseen en cartera. En este punto es cuando se plantea una cuestión inevitable: ¿qué pasará el 1 de Enero, cuando entre en vigor el Nuevo Plan General Contable?

La nueva regulación exige que los activos sean valorados no por el coste de adquisición, sino por su “valor razonable”. Así que, cuando estamos hablando de que la mayoría de las sociedades inmobiliarias y promotoras tienen en su activo terrenos rústicos (que han comprado a precio casi de urbano sin que ése sea su valor) la conclusión es clara: a partir de Enero de 2008 los promotores tendrán un desequilibrio patrimonial notable que sólo les dejará dos salidas posibles: la refinanciación mediante ampliaciones de capital o la negociación de préstamos participativos (estrategia que está utilizando Habitat Inmobiliaria).

Tendrán que optar por una de estas dos alternativas porque la supervivencia de una sociedad con tales desequilibrios patrimoniales es imposible. Y lo es por una sencilla razón: porque la Ley no lo permite y exige la liquidación.

La modalidad de préstamo participativo supone que el prestador (la entidad financiera) se convierte en un acreedor con derecho a participar de los beneficios de la sociedad, adquiere una posición similar a la del accionista pero sin capacidad en la toma de decisiones de la sociedad. Así, la remuneración del préstamo se supedita a la obtención de beneficios y si éstos no llegan, el banco no obtendría interés alguno (salvo que se hubiera pactado).

Para la empresa que obtiene el préstamo existen importantes ventajas fiscales y contables, ya que el importe se contabilizará como fondos propios de la sociedad y no como endeudamiento, con lo que se logra reequilibrar las cuentas.

Sin embargo, podemos aventurar que la obtención de préstamos participativos de las entidades financieras será difícil, dada la postura que han adoptado los bancos con el sector (digan lo que digan las empresas), así que la recuperación del equilibrio patrimonial necesario dependerá en muchos casos de las aportaciones de capital de los socios, en un momento en que la rentabilidad de estas inversiones comienza a ser dudosa.

La conclusión es que las empresas que no hayan logrado reequilibrarse tendrán que ser liquidadas por imperativo legal y, cuando los activos no sean suficientes para cubrir las deudas de la sociedad, deberán hacerlo mediante concurso de acreedores.

Las empresas que soliciten el concurso voluntario de acreedores, paradójicamente, son las que tendrán más posibilidades de sobrevivir. Esto es así porque el procedimiento prevé la continuación en la actividad de la empresa mientras dure, y esto pueden ser de 2 a 5 años. Durante ese tiempo, los préstamos no devengarán intereses, las demandas se paralizarán y se permitirá negociar los pagos con los acreedores, aplazando o reduciendo la deuda, según el interés de cada acreedor.

Así, el procedimiento concursal se convierte en un paréntesis para las empresas en crisis y previsiblemente será el instrumento que permita “reaparecer” en el mercado inmobiliario una vez estabilizados los precios y revalorizados esos activos que el 1 de Enero se verán devaluados.

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