El urbanismo en tiempos de crisis (II): regeneración urbana y rehabilitación.

Abr 25 •

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urueña arcoirisHace unos días proponía una de las dos líneas de estrategia urbanística para afrontar la crisis: la adquisición de suelos de reserva por parte de la administración, para posibilitar la iniciativa pública en la gestión territorial –presente y futura- con los intereses de la comunidad como objetivo. Hoy quiero plantear una segunda línea de trabajo en la que, dada la coyuntura, el sector inmobiliario, con la administración pública a la cabeza, podría convertir una situación complicada y crítica, en una oportunidad de conversión de este sector, siempre con los objetivos de cohesión social y bienestar de la comunidad. Se trata de la regeneración urbana, de la recualificación de barrios degradados y de la edificación obsoleta. Parte de dos principios que no son evidentes; al revés, parece que tras muchos años de repetirse las mentiras como mantras-símbolo de la supuesta prosperidad burbujista inmobiliaria que hemos sufrido, por fin pueden desmentirse dos de las falacias sobre las que se asienta el capitalismo especulativo inmobiliario:

  1. El objeto del urbanismo no es el lucro, sino la satisfacción de las necesidades humanas. Los proyectos de creación o transformación de la ciudad no han de responder al interés particular y especulativo de sus promotores, sino a los objetivos vitales de los habitantes de la ciudad. En resumen, el urbanismo es una técnica de convivencia, un arte político de utilización comunitaria del espacio público, no un negocio.
  2. No es imprescindible ocupar nuevos territorios para colmar las necesidades urbanas de la sociedad. De hecho, y tras el reventón de la burbuja especulativa, hay una gran parte de la ciudad construída, del espacio antropizado, del patrimonio edificado, que está siendo infrautilizado , y que convendría utilizar con criterios de eficiencia y sostenibilidad. Mientras existan espacios urbanos, edificios y barrios infrautilizados, pierde sentido la expansión urbana que transforme en artificial el territorio rústico.

    simancas 02Gran parte de nuestro patrimonio construido, en gran parte edificado durante la expansión urbana de nuestras ciudades entre los años 60 y 80, no reúne los estándares urbanos y arquitectónicos del siglo XXI. Muchos de estos barrios no tienen espacios libres adecuados a su densidad, ni equipamientos proporcionados, y, lo que toca más a su efectiva ocupación en condiciones óptimas, sus edificios no consiguen dar respuesta a los requisitos de accesibilidad y confort que requiere la sociedad. El envejecimiento demográfico localizado en estas áreas y la exclusión social que propicia la formación de guettos de minorías sin acceso a otros hábitats urbanos por falta de recursos en estas áreas obsoletas –y por tanto, de menor precio de acceso al alquiler o a la propiedad- tienen efectos, a medio plazo, preocupantes, y a largo plazo, desesperadamente críticos: ¿alguien se acuerda de lo que ocurrió en los pasados años en los barrios de la banlieu de París? No hace falta ser un experto analista urbano para reconocer en las protestas y quema de coches un síntoma de falta de cohesión social que está directamente relacionado con la falta de condiciones de habitabilidad de viviendas y espacios públicos.

    Muchos de estos barrios tienen amplias posibilidades de regeneración. Desde el punto de vista urbano, el esponjamiento de tramas densas es la condición más difícilmente resoluble, la que puede aportar mejoras más evidentes e inmediatas, y para la que se requiere un consenso ciudadano previo y una fuerte inversión pública y privada. Pero que es factible y necesaria: si para algo puede y debe haber disponibilidad de recursos públicos y privados debería ser para mejorar nuestra vida, nuestro escenario de vida pública –la calle, la plaza, el parque donde juegan nuestr@s hij@s,...-. La dificultad estriba en que para abrir esos espacios públicos y ampliarlos y mejorarlos, habitualmente hay que redibujar la delgada línea roja que separa el ámbito público y el privado, y eso conlleva conflicto casi necesariamente. La sustitución, demolición, rediseño o readaptación de elementos privados, la compensación, adquisición, expropiación o realojo, suelen ser conflictivas. Y aquí, llegados a este término, sólo conozco una medicina capaz de aliviar esos síntomas del conflicto social: la participación ciudadana. Sólo desde la información y la decisión participada por la comunidad se puede obtener la legitimidad necesaria para tomar las decisiones, siempre complejas y a veces traumáticas, que equilibran intereses y propiedades particulares con los objetivos comunitarios y públicos.  

    simancas 03Pero también hay medidas de más fácil y directa implantación, que incluso ya se han ido aplicando con irregular impacto en el pasado, actuando sobre elementos privativos “interiores” particulares y colectivos. Esencialmente en dos direcciones: mejora de la accesibilidad instalando ascensores y rampas de acceso a los inmuebles y mejora o sustitución de instalaciones de calefacción y producción de agua caliente, cerramientos de fachada y cubierta para mejorar el confort térmico y acústico, la seguridad, la eficiencia energética, la aplicación de sistemas de producción de energías renovables y más eficientes para reducir el consumo y la emisión de residuos contaminantes, principalmente. En este ámbito, desde mi punto de vista, sería suficiente conseguir unos umbrales mínimos aceptables, no necesariamente en el alto nivel de prestaciones que exigimos a las nuevas edificaciones de diseño actual. La inversión necesaria para alcanzar estos umbrales mínimos de accesibilidad y confort podría complementarse con fondos públicos provenientes ya sea de líneas subvencionales de fomento de estas actuaciones, o ya sea de medidas fiscales de incentivación, similares a las ya existentes, aunque de cuantías superiores a las actuales, para reactivar e incentivar de manera más intensa y efectiva la inversión privada, retenida, embalsada por efectos de la desconfianza generalizada en la coyuntura económica. Sin embargo, desde mi punto de vista hay una característica que no hay que perder de vista en la aplicación de estas medidas de fomento y fiscalidad favorable: las contrapartidas sociales, las garantías para la comunidad de que estas actuaciones no tienen únicamente un efecto positivo para el patrimonio particular de los propietarios de los inmuebles, sino que la plusvalía generada por la acción de fomento y fiscal pública revierte también en la colectividad, quien la ha sufragado en buena parte. Las maneras de controlar y garantizar estas contrapartidas ya hemos visto que son efectivas, por ejemplo, en la promoción de vivienda protegida: sería cuestión de aplicarlas de manera homóloga en estas actuaciones rehabilitadoras, intensificando su acción proporcionalmente a la aportación pública en la inversión.

    simancas 04Por otro lado, la aportación de empleo requerida en las obras de reurbanización de espacios públicos y de rehabilitación de viviendas es, proporcionalmente, incluso más intensa que la obra nueva para el mismo nivel de inversión, por lo que el efecto en el tejido social es más positivo incluso –en cuanto a generación de actividad económica y de empleo- que la actividad que generó la burbuja inmobiliaria, basada en obra de nueva urbanización y construcción. Además la renovación urbana y la recualificación de edificación preexistente se pueden ejecutar con la colaboración de empresas más pequeñas, no tan concentradas como en la obra nueva, y por tanto el efecto de reactivación económica en gremios, autónomos y pequeñas empresas es más permeable en el sector, mas difuminado, menos concentrado y más extenso.

    Con estas dos líneas estratégicas de actuación se podría conseguir lo que Albert Einstein decía sobre la crisis: que de amenaza se convierta en oportunidad para cambiar y mejorar; en este caso, cambiar y mejorar el urbanismo y el sector inmobiliario, dirigiéndolo hacia las verdaderas necesidades de la comunidad y desviándolo de su objetivo principal hasta hoy, el lucro privado.

    (Las imágenes las tomé en Urueña y Simancas, Valladolid, durante  la pasada semana de pascua, abril de 2009)

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