El avalo catastral

Jul 21 •

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avaluo catastral

Qué es el Avalúo Catastral

Como les mencionaba anteriormente, el avalúo puede considerarse una transacción al objeto, que busca encontrar un valor de referencia conocido como valor catastral.  Un inmueble podrá tener varios avalúos, con diferentes metodologías y fechas.  Generalmente está por abajo del valor comercial (entre el 40 y 60%), no solo porque proviene de un estudio masivo sino porque generalmente no se consideran algunos factores que influyen en el valor final de mercado, como el sobrecosto por servicios profesionales, los costos de publicidad o costos administrativos de la empresa urbanizadora.

Su utilidad

El uso más frecuente es para la aplicación en el cobro de impuesto por bienes inmuebles o impuesto predial.  El objeto del avalúo es aplicar una ley de contribución con equidad social, presumiendo que el impuesto se distribuya en la medida del valor del inmueble (paga más quien más tiene).

Su aplicación

Las leyes de cada país cambian en la aplicación de este impuesto, tal como El Salvador, donde no existe bajo esa denominación, y en el caso de Colombia donde este impuesto incluye:

El impuesto por parques o arborización
Impuesto de estratificación socioeconómica
Sobretasa de levantamiento catastral

También existen diferentes formas de aplicación, algunos bajo autonomía municipal, como es el caso de Honduras y otros bajo un control centralizado como en España, donde el Ministerio de Hacienda hace el estudio de valores por zonas, pero los ayuntamientos hacen las ponencias para concertación de tasas locales.

Generalmente las tasas andan entre el 1 y el 15% de cada millar, significa que un inmueble valorado en $200,000 si la tasa fuera de 4% debería pagar $400 por año.  No parece ser mucho, pero suele ser el segundo en peso, cuando recordamos que existe otro tipo de impuestos directos como:

Industria y Comercio
Sobretasa a la gasolina
Alumbrado público
Rótulos
Sobretasa ambiental
Delineación y urbanismo
Tren de aseo, bomberos y otros servicios
 

El avalúo urbano

avaluo catastralEn líneas generales, el avalúo urbano, usando el método (hay otros) de costo de reemplazo menos depreciación acumulada tiene dos componentes:

  El valor de la tierra.  Este normalmente parte de un estudio basado en transacciones de mercado, que si se hacer de forma representativa pueden traducirse en zonas homogéneas donde se puede obtener valores aproximados de la tierra.

Adicionalmente, existen factores que influyen de manera individual en propiedades específicas:

la condición de esquina, que puede andar en un 15%
La topografía

Con esto se obtiene el valor de la tierra

avaluo catastralEn el caso de Medellín, se consideran como valores que afectan el valor de la tierra: la topografía, el uso del suelo, las vías y los servicios públicos.  Y a estas zonas les llaman zonas homogéneas geoeconómicas, y tablas de regresión, en otro post mostraremos el proceso completo de Medellín.

avaluo catastral  El valor de la edificación, este se aplica a partir estudios de tipologías constructivas, que se basan en la ponderación de edificaciones típicas, que a su vez fueron calculadas por medio de fichas de costos unitarios.  Luego el proceso de captura clasifica los elementos constructivos que influyen en el valor; así teniendo: el uso para el cual la edificación fue construida, la clase de materiales y la calidad de mano de obra o suma de pesos de elementos constructivos, se puede definir a cual tipología constructiva corresponde.

Una vez identificada la tipología constructiva que le aplica, se multiplica por el total de metros cuadrados, si hay más de una primera planta se les aplica un factor de modificación y la suma genera el valor de la edificación.

avaluo catastral Adicionalmente, se le aplica el factor de depreciación acumulada, para lo cual se usa también una tabla que se basa en los años de construida la edificación y restauración que ha recibido.  Para edificaciones especiales se hacen avalúos usando otro tipo de métodos, como en caso de complejos turísticos, zonas industriales con orientación a la tecnología, aeropuertos etc.  Otros detalles adicionales se calculan por aparte, aunque también están dentro del estudio de edificaciones.

Así el avalúo urbano consiste en la suma de:

El valor de la tierra
El valor de la edificación
el valor de otros detalles adicionales

Avalúo rural

El valor rural, o rústico es similar al urbano, teniendo los siguientes componentes:

avaluo catastralEl valor de la tierra, para los estudios de valor de la tierra existen métodos especiales basados en la relación del valor del mercado y su productividad dentro de un área económica y climática determinada.  Esta clasificación incluye factores de tipo físico, topográfico, climático, geográfico y de accesos básicos para fines de producción.

De modo que se hace una clasificación de los suelos en base a su capacidad agrológica, que también se convierte en una zona homogénea.  El valor estará determinado por el valor del metro cuadrado de la zona, por el área de la parcela; este a diferencia del urbano, tiene factores de modificación que influyen en su valor como:

Distancia a nodos comerciales
Acceso a vías de comunicación
Distancia a fuente de agua o sistema de riego
Topografía

Una vez aplicado, se obtendrá el valor de la tierra rural

 

También el valor de la tierra rural incluye valor de edificaciones, los estudios de tipologías constructivas pueden incluir construcciones típicas de las áreas rurales como bodegas, granjas, galeras etc.  También habrán detalles adicionales que se calcularán por separado, como en el urbano, tal como piscinas, porches, muros, enchapes, pavimentos, escaleras, etc.

avaluo catastral El valor de los cultivos permanentes, para esto, usualmente el estudio basado en costos de insumo, mano de obra y mecanización concluye en una media para diferentes plantas (café, cacao, palma africana etc), o en caso de pasto por metro cuadrado. Y estos tendrán factores de modificación relacionados con al expectativa de productividad que aún se espera de este cultivo, que incluyen:

Estado fitosanitario
Edad de las plantas

Entonces, el producto del total de plantas, por el costo de cultivo y multiplicado por sus factores de modificación será el valor de los cultivos permanentes.

Luego el avalúo rural consistirá en la suma de:

El valor de la tierra
El valor de las edificaciones o mejoras
El valor de otros detalles adicionales
El valor de los cultivos permanentes

 

¿Vale la pena?

Es posible que alguno de ustedes, a mitad del post se sintió como que estaban cantando el juego del gallo capón, antes que Melquíades llegara a curar la enfermedad del insomnio en Macondo.

Pero vale la pena, al menos si será para fines de impuesto predial.  En el caso de Colombia, como consecuencia, al poner en vigencia las tres fases de la Actualización Catastral en Medellín, cuya inversión total ascendió a cerca de 8,840 millones de pesos, el recaudo adicional que puede ser imputado al proyecto por concepto de Impuesto Predial Unificado, en los primeros 3 años de vigencia, equivale a cerca de quince veces el valor invertido.

En la medida que una institución rectora del área fiscal o catastral implementa, sistematiza y da continuidad a una metodología, la valuación puede ser un ejercicio muy eficaz; útil no solo para asuntos tributarios.  El costo de iniciativas individuales o metodologías híbridas puede ser mayor que la recaudación esperada.

También afecta las políticas deficientes en la competencia laboral municipal, cuando el clientelismo político hace que sea necesario estar capacitando personas cada vez que hay un cambio de gobierno.

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2 Responses to El avalo catastral

  1. Carlos Gil dice:

    Buen día. Me gustaría conocer el procedimiento o fórmulas para obtener resultados dentro del avalúo másivo, es decir; como llego al valor final de una propiedad producto de un avalúo masivo si dicha propiedad se encuentre dentro de el msmo grupo avaluado. Gracias

    CG

  2. jorge danilo jacome quinche dice:

    No me satisface plenamente, toda vez que recuerdo las declaraciones del Funcionario Secretario de Hacienda de Bogota D.C., en el año 2011 Dr. Juan Ricardo Ortega con ocasión de su nombramiento en la DIAN, PRESUMO SU AUTORIDAD ACADEMICA, TECNICA, PROFESIIONAL, ADMINISTRATIVA entre otras, y quien manifestó, que Bogotá debia reestructurar su CATASTRO incrementando la base para el pago del impuesto predial, la cual en ese momento SOLO CORRESPONDIA AL 12 POR CIENTO DEL VALOR COMERCIAL DE LOS INMUEBLES, y que para esa actualización NO SE DEBIA TENER EN CUENTA EL ESTRATO SOCIOECONOMICO, ya que existen inmuebles en Estrato I y II, cuyo valor comercial es de mil millones, pero protocolizan el contrato de compraventa por el valor de la base catastral, que está en cien millones, eludiendose unas obligaciones de hacienda.

    Lo anterior es como la idea aproximada de lo expresado por el Doctor Ortega en entrevista al Canal Kapital.

    En consecuencia les ruego respetuosamente y por su Responsabilidad Social Gerencial y su gran interés por integrar conceptual y técnicamente, una herramienta incuestiionable de consulta, permitanme insistirles cordialmente, en una orientación para establecer un VALOR COMERCIAL DE UN INMUEBLE, TENIENDO EN CUENTA ESTA POSICION INSTITUCIONAL. Osea: El Avaluo Catastral es un componente mas para eterminar el Valor Comercial, o realmente es tan solo el doce por ciento de este, y que mediante una regla de tres simple, obtenemos el resultado del valor comercial real, sin necesidad de revisar a accesibilidad de la infraestructura vial, dotacionales o equipamientos publicos y privados, usos del suelo para desaerrollos de actividades economicas, servicios publicos, entre otros.

    Les agradezo su generosa atencion.

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