¿Se acabó el boom inmobiliario? ¿Estallará la “burbuja?” (II)

Dic 13 • Colaboraciones, Economía, Internacional • 3474 Views • 1 comentario en ¿Se acabó el boom inmobiliario? ¿Estallará la “burbuja?” (II)

miami 2Con  el post de hoy acabamos la colaboración de nuestro compañero D. Fernando Levy Hara, el cual nos remite un segundo artículo sobre la situación del mercado inmobiliario de Florida.

Durante el año pasado no estuve en una sola reunión o fiesta en donde la gente no me hiciera esas dos preguntas: “Vos que sabés… ¿es verdad que este año estalla la burbuja? ¿Es cierto que los precios de las propiedades van a caer en picada? ¿Van a volver a los precios de hace cinco años, antes de que comenzará el boom? ¿Va a pasar lo mismo que sucedió con el boom de la compañías de Internet a principios de esta década?”. Muchas preguntas (sobre todo para un sábado a la noche, cuando uno va a una fiesta y quiere distraerse. Ahora entiendo las quejas de mi hermano el médico, que nunca termina una reunión sin escribir una receta o darle un diagnóstico a algún amigo…)

Vayamos por partes: ¿A qué deberíamos llamar “estallido de la burbuja”?

Para algunos sería una caída de precios superiores al 20 %. Seguramente esa caída ameritaría llamarlo de esa forma. Ninguna caída de precios inferior al 10% merece llamarse así. Para otros tiene que ver con la cantidad de ventas. Una recesión en el mercado inmobiliario significaría una caída abrupta en la cantidad de ventas de propiedades. Cuando decimos abrupta, debemos hablar de 20 % o 30 % menos.

El resto pronosticaban un exceso de oferta de viviendas, debido a la gran cantidad de nuevas obras en construcción que inundaron el Condado de Miami-Dade en estos últimos años. Esto, sostenían, iba a llenar la ciudad de edificios sin dueños, abandonados.

Afortunadamente nada de esto sucedió durante el 2006, a pesar de lo pronósticos agoreros de muchas publicaciones y analistas económicos (como dice un amigo mío: si los economistas y los meteorólogos fueran médicos… ¡estaríamos todos muertos!). Ni se vislumbra que vaya a suceder durante este año entrante.

Lo que esta experimentando el mercado es un leve reacomodamiento después de cinco años de un vigoroso crecimiento. Y déjenme que les diga algo: este reacomodamiento le hace muy bien al futuro del mercado inmobiliario (aunque reconozco que nos pone un poco nerviosos). Al ritmo que veníamos creciendo, era probable que no fuera sustentable en el tiempo. Si los precios de las propiedades seguían aumentando a tasas del 15% o 20 %, como los años anteriores, es posible que en dos o tres años más hubiéramos entrado en una profunda recesión, ya que Miami se hubiera transformado en una ciudad elitista, de acceso para muy pocos.

La economía funciona en este país de una manera muy sencilla; gracias a la Ley de la Oferta y la Demanda. Cuanta más gente puede o (quiere) pagar por algún producto, su precio aumenta. Cuanto mas hay de ese producto en el mercado, su precio baja.

El mercado inmobiliario no escapa a esta regla. Por diversos motivos, durante estos cinco años hubo una increíble demanda de propiedades y esto motivo, por ejemplo, una subida de los precios de los condominios de casi el 70 % en el Condado de Miami-Dade. La cantidad de viviendas vendidas en todo el país se disparó, de 5.15 millones en 2000 a 6,48 millones en 2006… ¡casi un 25% más! Al ver que había tanta demanda, los desarrolladores aumentaron la construcción de nuevas viviendas, superando los dos millones de nuevas casas en 2005. Muchos inversores se volcaron a este mercado con ansias de especular, comprando y vendiendo en pocos meses y logrando grandes ganancias en un brevísimo tiempo. Todos conocemos casos de edificios vendidos en pocas horas, y gente acampando la noche anterior para estar primeros en la lista de compradores.

En 2006 este ciclo de suba desmedida llego a su fin. Y es bueno que haya sido así. Las reglas del mercado funcionaron a la perfección. El ritmo de ventas comenzó a desacelerarse. Como resultado, el  aumento de precios comenzó a disminuir. Y en forma natural, los constructores disminuyeron la cantidad de nuevas viviendas proyectadas para comenzar a construir este año. Es una forma sana de evitar que el mercado se inunde de viviendas que nadie va a habitar. Pero todo esto fue en forma gradual y ordenada, sin el dramatismo que algunos preveían.

Si bien en el 2006 se vendió 8% menos cantidad de viviendas, sigue siendo el tercer año de mayor cantidad de ventas desde que se tienen records. ¡6,47 millones! ¡Y se pronostica que 2007 termine con un número similar! No vemos peligro de estallido por ahí.

¿Y, qué pasó con los precios? El precio promedio de las propiedades subió un 2.1 % en 2006 en Miami-Dade. ¿Por qué entonces tenemos la sensación de que los precios bajaron mucho el año pasado? Probablemente porque los vendedores tenían expectativas desmedidas y pedían precios demasiado altos (ustedes saben como funciona esto: si mi vecino vendió a 300 mil, yo pido 340 mil, aunque haya comprado a 200 mil hace tres años. Si finalmente vendo a 310 mil, termino creyendo que tuve que bajar un 10% y que perdí dinero. Lo que tuve que bajar es mí desmedida expectativa de ganar más dinero, aunque el mercado no quisiera pagarlo).

En resumen: no hubo caídas de precios en picada, ni hubo caída de cantidad de unidades vendidas, ni una tremenda sobreoferta. Lo que hubo es un aterrizaje de nuestras expectativas a la realidad. Los precios no están volviendo a los valores de hace cinco años, ni hay chance de que esto suceda. Y el mercado inmobiliario no se parece en nada al del stock market ni a la burbuja de las empresas de Internet de los ‘90.

¿Por qué opino eso?, me sigue preguntando mi primo, ansioso durante una fiesta de cumpleaños.

Eso se los cuento la próxima. Ahora quiero volver a la fiesta, antes de que se coman todos los sandwichitos, y porque ya están por apagar las velitas de la torta.

* Fernando Levy Hara es arquitecto y Director de Proyecto de G&D Developers, en Miami, Florida.

Agradecer la colaboración y su visión, contada de una forma tan «particular», de un fenomeno global como es el crecimiento inmobiliario y las burbujas de este sector.

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One Response to ¿Se acabó el boom inmobiliario? ¿Estallará la “burbuja?” (II)

  1. […] la semana recordando la serie de artículos publicados por blogurbanismo.com relativos a la situación del mercado americano y su translación […]

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